Eine moderne Aufteilung der Räume oder mehr Wohnraum schaffen: Manche Altbauwohnung verträgt einen neuen Grundriss. Wer hier neu strukturieren will, muss mehr beachten als tragende Wände. Was erlaubt ist, was kostet – und wen man dafür braucht.
Altbauwohnungen haben oft Charme – aber nicht immer einen funktionalen Grundriss. Lange Flure, kleine Küchen, abgetrennte Wohnbereiche: Was zur Bauzeit modern war, passt nicht immer zu heutigen Wohnbedürfnissen.
Besonders Käufer, die eine Wohnung für sich selbst sanieren, denken darüber nach, den Grundriss an ihre Lebensrealität anzupassen. Offene Wohn-Essbereiche, ein zusätzliches Arbeitszimmer oder ein größeres Bad – all das kann durch Veränderungen an der Raumaufteilung erreicht werden.
Was darf man selbst verändern?
Zunächst ist wichtig zu unterscheiden: Ist die Wohnung gemietet oder im Eigentum? Mieter dürfen keine baulichen Eingriffe am Grundriss vornehmen – das wäre eine Substanzveränderung und bedarf der Zustimmung des Vermieters.
Eigentümer hingegen haben mehr Spielraum. Doch auch sie dürfen nicht ohne Weiteres Wände herausreißen oder Türen versetzen. Der Grund: Viele Altbauten haben tragende Wände, deren Veränderung die Statik gefährden kann.
Entscheidend ist also, ob eine Wand tragend ist oder nicht. Leichtbauwände, die keine tragende Funktion haben, dürfen in der Regel entfernt oder neu gesetzt werden. Bei tragenden Wänden ist hingegen eine Baugenehmigung erforderlich – und die fachliche Begleitung durch Statiker und Architekt.
Typischer Altbau: Grosse Diele und viele Kammern
Ein Altbau hat Charme und Charakter und der Mittelpunkt der Wohnung bildet eine weiträumige Diele. Hier werden die Gäste empfangen, von hier aus sind alle Zimmer und Kammern zu erreichen. Sie bietet zudem noch Platz für beispielsweise wandhohe Bücherregale. Ess- und Wohnzimmer liegen zur Straßenseite und sind mit einem stets offenen Durchgang verbunden. Zur ruhigeren Hofseite befinden sich Schlafzimmer, Küche und Balkon.
Für einen Altbau typisch sind die Kleider- und Abstellkammern. In herrschaftlichen Tagen waren sie die Kammer des Dienstmädchens und boten Stauraum für Vorräte und Hausrat. Ihre großbürgerliche Vergangenheit kann eine Altbauwohnung eben nicht verleugnen.
Wer hilft bei der Planung?
Die erste Anlaufstelle für die Umgestaltung des Grundrisses ist in der Regel ein Architekturbüro. Architekten analysieren die bestehende Bausubstanz, prüfen, was möglich ist – und entwickeln einen neuen Grundriss. Bei tragenden Eingriffen wird ein Tragwerksplaner (Statiker) hinzugezogen, der die statische Machbarkeit berechnet und die notwendigen Nachweise für die Bauaufsichtsbehörde erstellt.
Auch Bauingenieure oder spezialisierte Planungsbüros können die Aufgabe übernehmen. Wichtig ist, dass sie mit Altbaukonstruktionen vertraut sind – denn viele Häuser aus der Gründerzeit oder dem frühen 20. Jahrhundert folgen nicht mehr den heutigen Standards.
Wer eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus besitzt, muss zudem die Gemeinschaft einbeziehen: Veränderungen an tragenden Wänden oder an gemeinschaftlichem Eigentum (z. B. Rohrleitungen, Außenwände) müssen von der Eigentümerversammlung genehmigt werden.
Was kostet es, einen Grundriss erstellen zu lassen?
Die Kosten für die Erstellung eines neuen Grundrisses hängen vom Umfang der gewünschten Änderungen und vom Planungsaufwand ab. Für eine einfache Grundrissskizze – etwa zur Visualisierung einer Idee – können Architekt:innen oder Bauzeichner:innen zwischen 300 und 800 Euro berechnen.
Geht es um eine statisch geprüfte, genehmigungsfähige Planung mit detaillierter Umsetzung, kann der Preis auf 1.500 bis 3.000 Euro und mehr steigen – abhängig von Fläche, Komplexität und Honorarstruktur. Wird zusätzlich eine Baugenehmigung benötigt, kommen weitere Gebühren hinzu.
Für größere Projekte greifen viele Eigentümer:innen auf Komplettanbieter zurück: Architekturbüros oder Bauplaner, die die gesamte Projektsteuerung übernehmen – von der Entwurfsplanung über die Genehmigung bis zur Bauleitung.
Wie läuft die Umsetzung?
Ist der neue Grundriss abgestimmt und genehmigt, folgt die Umsetzung. Diese sollte immer von einem erfahrenen Bauunternehmen durchgeführt werden – insbesondere bei Eingriffen in die Statik. Beauftragt werden oft Firmen, die auf Altbausanierung spezialisiert sind. Die Kosten für den Umbau sind sehr individuell, orientieren sich aber grob an folgenden Faktoren:
- Abbrucharbeiten (Wände entfernen): ab 80 €/m²
- Neue Trockenbauwände inkl. Dämmung: ab 100–150 €/m²
- Verlegung von Leitungen (Strom, Wasser): stark abhängig vom Aufwand
- Architekten- und Statikerhonorare: gemäß HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure)
Insgesamt kann ein umfassender Umbau des Grundrisses in einer 80 m²-Wohnung schnell 20.000 bis 50.000 Euro kosten – je nachdem, wie tief in die Bausubstanz eingegriffen wird.