Die Bauleute haben ihre Arbeit getan. Das Haus steht, der Bauherr könnte einziehen. Doch vor diesem freudigen Ereignis ist die Bauabnahme fällig. Sie wird nicht umsonst von allen am Bau Beteiligten gleichermaßen herbeigewünscht wie gefürchtet.
An diesem Tag nämlich präsentiert das Bauunternehmen seine komplette vertragsgemäß geschuldete Leistung dem Auftraggeber. Er muss sie begutachten und billigen. Meist erfolgt daraufhin die Schlusszahlung. Der springende Punkt ist: Hat das Objekt erkennbare Mängel?
Jeder Bauherr ist gut beraten, sich gründlich auf diese Qualitätskontrolle vorzubereiten. Laien sollten sich einen sachverständigen Begleiter leisten. Empfehlenswert sind gemeinsame Baubegehungen an den Tagen zuvor.
Mängel werden in einem Abnahmeprotokoll dokumentiert. Es muss Datum, Namen und Unterschrift aller Beteiligten enthalten. Wichtig ist der Hinweis, dass der Auftraggeber eine Vertragsstrafe geltend machen kann, wenn Mängel nicht beseitigt werden. Hilfreich sind Beweisfotos.
Termine setzen
Nachlässigkeit kann finanziell ruinös sein. Wer ein Abnahmeprotokoll unterschreibt, obwohl er von Mängeln weiß, verwirkt seine Gewährleistungsansprüche. Auf mündliche Versprechungen, diese oder jene „Kleinigkeit“ werde noch gemacht, darf sich der Bauherr nie verlassen. Die Gewährleistungszeit beginnt nach der Abnahme. Der Geldgeber hat ein Recht auf ein einwandfreies Bauwerk und kann daher Druck machen und Termine setzen.
Die Bauabnahme hat auch weit reichende juristische Folgen. Nicht mehr das Bauunternehmen, sondern der Bauherr ist jetzt Besitzer des Objekts. Er trägt die volle Verantwortung dafür und haftet beispielsweise für Gefahren, die Dritten dort entstehen können. Außerdem erfolgt die Umkehr der Beweislast. Das heißt, dass nun der Bauherr Gutachten beibringen muss, wenn er die Ausführung einer Bauleistung anzweifelt. Unter Zeitdruck kommt es vor, dass ein Bauherr ohne Bauabnahme sein Haus bezieht. Das kann ihm so ausgelegt werden, als habe er das Bauwerk als mängelfrei anerkannt. Der Fachbegriff dafür lautet stille oder konkludente Abnahme.
Tipp: Wer unbedingt verfrüht umziehen muss, sollte schriftlich dokumentieren und vom Baupartner unterzeichnen lassen, dass er das Werk damit nicht automatisch als mängelfrei akzeptiert. Auf eine Zwischenabnahme einzelner Gewerke sollte man sich nicht einlassen, auch wenn diese froh wären, entlastet zu sein. Es erzeugt nur Unübersichtlichkeit bei den Fristen. So liefe dann beispielsweise die Gewährleistungsfrist des Dachdeckers zu einem anderen Zeitpunkt aus als die des Fußbodenlegers oder Klempners.