Viele Hausbesitzer älterer Gebäude stehen vor der Frage, wann sie verpflichtet sind, energetisch nachzubessern. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) enthält dafür klare Vorgaben.
Während Neubauten grundsätzlich hohe Effizienzstandards erfüllen müssen, greift im Bestand vor allem eine zentrale Regel: Wird mehr als zehn Prozent eines Bauteils erneuert oder verändert, entsteht automatisch eine Sanierungspflicht. Diese Schwelle ist entscheidend – und sie betrifft in der Praxis weit mehr Maßnahmen, als vielen Eigentümern bewusst ist.
Die 10-Prozent-Regel: Wo sie gilt
Die Vorgabe bezieht sich auf alle relevanten Bauteile der Gebäudehülle: Dachflächen, Fassaden, Außenwände, Kellerdecken und oberste Geschossdecken. Wird an einem dieser Bauteile mehr als ein Zehntel der Fläche erneuert, ausgetauscht oder freigelegt, fordert das GEG, dass der Eigentümer die energetischen Mindeststandards einhält. Das gilt sowohl für einzelne Reparaturen als auch für umfassendere Modernisierungen.
Wird etwa eine Dachseite neu eingedeckt oder ein Großteil des Putzes an der Fassade abgeschlagen, kann die Grenze schnell überschritten sein. Damit entsteht die Pflicht, das betroffene Bauteil auf den aktuell geforderten Wärmedurchgangskoeffizienten zu bringen.
Was das konkret bedeutet: Beispielhafte Fälle
In vielen Alltagssituationen kann die Sanierungspflicht ausgelöst werden. Typische Beispiele sind:
- Eine Dachsanierung, bei der mehr als zehn Prozent der Ziegel ersetzt werden
- Das Freilegen einer Fassade im Zuge von Reparaturen
- Der Austausch größerer Fensterflächen
- Eine Erneuerung der obersten Geschossdecke, etwa beim Ausbau des Dachbodens
Hier muss der Eigentümer prüfen, ob die vorhandene Dämmung ausreicht. Falls nicht, sind zusätzliche Maßnahmen verpflichtend, zum Beispiel eine Aufsparrendämmung beim Dach oder eine Dämmung der Geschossdecke.
Welche Dämmwerte gelten
Die konkreten Dämmwerte legt das Gebäudeenergiegesetz fest. Für Fassaden liegt der maximal zulässige U-Wert beispielsweise bei 0,24 W/(m²K), für Dächer bei 0,20 W/(m²K). Diese Werte sind so gewählt, dass ältere Bauteile häufig nicht ausreichen. Eine nachträgliche Dämmung ist dann notwendig.
Das Gesetz schreibt allerdings nicht vor, auf welche Weise gedämmt wird. Eigentümer können zwischen unterschiedlichen Materialien, Schichtaufbauten und Verfahren wählen – Hauptsache, der U-Wert wird erreicht.
Was nicht unter die Pflicht fällt
Viele Reparaturen sind ausdrücklich ausgenommen. Kleinere Ausbesserungen an der Fassade gelten nicht als Sanierungspflicht. Ebenso wenig das punktuelle Ersetzen einzelner Dachziegel oder Fenster, solange die zehn Prozent nicht überschritten werden. Auch Arbeiten, die ohne Eingriff in die Konstruktion möglich sind – etwa ein neuer Außenanstrich – lösen keine Pflicht aus.
Ebenso gilt: Eigentümer müssen keine komplette Gebäudedämmung vornehmen, sondern nur das Bauteil dämmen, das durch die Arbeiten betroffen ist.
Finanzielle Aspekte und Förderung
Wer aufgrund der Baumaßnahmen dämmen muss, kann staatliche Förderprogramme nutzen. Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) unterstützt sowohl Einzelmaßnahmen als auch umfassende Sanierungen. Dazu zählen Zuschüsse für Dämmstoffe, Beratungskosten und Baubegleitung. Die Förderhöhe hängt vom individuellen Vorhaben ab und wird regelmäßig angepasst.
Gerade bei älteren Bestandsgebäuden kann sich die Pflichtmaßnahme langfristig rechnen, da gedämmte Bauteile den Energieverbrauch senken und den Wohnkomfort verbessern.
Was Eigentümer vor Beginn der Arbeiten beachten sollten
Bevor Reparaturen oder Modernisierungen gestartet werden, lohnt sich ein genauer Blick auf die Bauteilflächen. Wer unsicher ist, sollte frühzeitig eine Energieberatung einbeziehen. So lässt sich klären, ob die Schwelle zur Sanierungspflicht erreicht wird und welche Dämmvariante sinnvoll ist.
Für viele ältere Häuser bedeutet die Regel keine Komplettsanierung, wohl aber eine vorausschauende Planung. Wer Arbeiten bewusst koordiniert und Fördermöglichkeiten nutzt, kann notwendige Maßnahmen mit langfristigen Verbesserungen verbinden.