Wenn der Innenausbau abgeschlossen ist und der Bauherr das Werk abnimmt, beginnt eine neue Phase: die Gewährleistungszeit. In dieser Frist haftet der Handwerker oder Bauunternehmer für Mängel, die nach der Abnahme auftreten. Doch wann beginnt diese Frist genau, wie lange gilt sie – und worin unterscheiden sich die Regelungen nach BGB und VOB/B?
Die Gewährleistungsfrist beginnt grundsätzlich mit der Abnahme der Bauleistung. Das bedeutet: Sobald der Bauherr das Werk als im Wesentlichen vertragsgerecht anerkennt, läuft die Frist.
Die Abnahme kann ausdrücklich – etwa durch ein Abnahmeprotokoll – oder stillschweigend erfolgen, wenn der Bauherr das Werk nutzt, ohne Beanstandungen zu äußern. Ein entscheidender Moment, denn ab diesem Zeitpunkt gehen Risiken und Beweislast auf den Auftraggeber über: Der Handwerker haftet nur noch für Mängel, die innerhalb der Frist auftreten oder nachweislich schon bei der Abnahme vorhanden waren.
Vor der Abnahme liegt die Verantwortung noch beim Auftragnehmer. Danach beginnt die gesetzliche oder vertraglich vereinbarte Gewährleistungszeit.
Gewährleistungsfristen nach BGB
Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) beträgt die Gewährleistungsfrist für Bauleistungen in der Regel fünf Jahre ab Abnahme (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB). Diese Frist gilt für alle Arbeiten, die „in der Herstellung, Wartung oder Veränderung eines Bauwerks“ bestehen.
Dazu zählen alle typischen Innenausbauarbeiten – etwa Estrich, Putz, Trockenbau, Fliesen, Elektroinstallationen oder Malerarbeiten. Auch eingebaute Elemente wie Türen, Fenster oder Einbaumöbel unterliegen der fünfjährigen Frist, sofern sie fest mit dem Bauwerk verbunden sind.
Für kleinere Leistungen, die nicht dauerhaft mit dem Gebäude verbunden sind – etwa lose montierte Möbel oder Einrichtungsgegenstände – kann eine kürzere Frist von zwei Jahren gelten.
Gewährleistungsfristen nach VOB/B
Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B) enthält eigenständige Regeln, die häufig in Bauverträgen mit Handwerksbetrieben oder Bauträgern vereinbart werden.
Nach § 13 Abs. 4 Nr. 1 VOB/B beträgt die Gewährleistungsfrist in der Regel vier Jahre für Bauleistungen. Nur bei Wartungsarbeiten oder maschinellen Anlagen, die stark beansprucht werden, kann sie kürzer sein – meist zwei Jahre.
In der Praxis bedeutet das:
- VOB-Vertrag: 4 Jahre Gewährleistung
- BGB-Vertrag: 5 Jahre Gewährleistung
Wichtig: Die VOB/B gilt nur, wenn sie ausdrücklich und wirksam Vertragsbestandteil geworden ist. Fehlt dieser Hinweis, greift automatisch die längere Frist nach BGB.
Unterschiede zwischen BGB und VOB/B
Der Unterschied zwischen beiden Regelwerken liegt nicht nur in der Dauer, sondern auch im Ablauf der Mängelhaftung.
- Nach BGB muss der Auftraggeber dem Unternehmer eine Frist zur Nachbesserung setzen.
- Nach VOB/B hat der Auftragnehmer bei berechtigten Mängeln ein sofortiges Nachbesserungsrecht.
Zudem kann die VOB/B individuell angepasst werden – etwa mit längeren oder kürzeren Fristen. Solche Abweichungen müssen jedoch klar im Vertrag dokumentiert sein, um wirksam zu sein.
Wann Mängel angezeigt werden müssen
Treten nach der Abnahme Mängel auf, muss der Bauherr diese unverzüglich schriftlich anzeigen. Nur dann kann der Auftragnehmer seiner Nachbesserungspflicht nachkommen.
Nach der Mangelanzeige hat der Handwerker die Möglichkeit, den Fehler innerhalb einer angemessenen Frist zu beheben. Erst wenn er das verweigert oder erfolglos nachgebessert hat, darf der Bauherr Ersatzvornahme oder Minderung verlangen.
Besonders wichtig ist die Dokumentation: Fotos, Protokolle und Zeugen sichern Beweise für den Fall, dass der Mangel später strittig wird.
Gewährleistung und Verjährung
Die Gewährleistungsfrist ist gleichzeitig die Verjährungsfrist. Das bedeutet: Nach Ablauf von vier oder fünf Jahren (je nach Vertragsart) kann der Bauherr keine Ansprüche mehr geltend machen – selbst wenn der Mangel erst danach entdeckt wird.
Nur in Ausnahmefällen verlängert sich die Frist, etwa wenn der Unternehmer den Mangel arglistig verschwiegen hat. In solchen Fällen beträgt die Verjährungsfrist zehn Jahre.
Ein weiterer Sonderfall: Wird der Mangel während der Frist gemeldet und eine Nachbesserung durchgeführt, beginnt für diese konkrete Leistung die Frist erneut zu laufen.
Beginn der Gewährleistung: mit der Abnahme
Nach der Bauabnahme beginnt die Gewährleistungszeit – ein wichtiger Abschnitt für Bauherren und Handwerker gleichermaßen.
- Nach BGB gilt eine Frist von fünf Jahren,
- nach VOB/B in der Regel vier Jahre.
Die Abnahme ist dabei der Startpunkt, ab dem die Zeit läuft. Wer Mängel entdeckt, sollte sie zeitnah dokumentieren und schriftlich melden.
Eine sorgfältige Vertragsgestaltung, die klare Regelungen zu Gewährleistung, Fristen und Verantwortlichkeiten enthält, verhindert spätere Streitigkeiten – und sorgt dafür, dass die Qualität der Bauleistung langfristig gesichert bleibt.